绿 地 为 什 么 看 上 了 不 赚 钱 的 地 铁 生 意

因 为 地 铁 本 身 亏 钱 不 重 要 ， 只 要 能 从 配 套 的 物 业 开 发 、 商 场 消 费 、 广 告 投 放 等 一 系 列 领 域 赚 回 来 就 行 在 4 月 23 日 刚 刚 成 为 一 家 上 市 公 司 （ 而 且 是 全 球 最 大 的 房 地 产 上 市 公 司 ） 的 绿 地 ， 迈 出 了 公 司 转 型 的 第 一 步 ： 地 铁 投 资 。 在 宣 布 消 息 近 一 年 后 ， 绿 地 借 壳 金 丰 投 资 上 市 的 计 划 终 于 获 得 证 监 会 有 条 件 通 过 。 只 花 了  667.3 亿 ， 绿 地 就 获 得 了 金 丰 投 资 的 全 部 股 权 。 仅 以 消 息 公 布 当 天 金 丰 投 资 的 收 盘 价 计 算 ， 绿 地 的 市 值 就 达 到 了 2956 亿 元 ， 超 出 先 前 赴 港 上 市 的 万 达 近 四 成 。 根 据 绿 地 先 前 自 己 公 布 的 数 字 ， 它 在 2014 年 就 已 经 成 为 一 个 总 资 产 近 4800 亿 的 全 球 最 大 房 企 。 上 市 后 ， 公 司 除 了 房 地 产 主 业 外 ， 还 将 推 动 基 建 、 金 融 和 消 费 三 大 综 合 产 业 的 发 展 ， 而 地 铁 正 是 绿 地 在 基 建 领 域 选 择 的 方 向 。 上 市 仅 1 天 后 ， 绿 地 即 宣 布 与 济 南 市 合 作 ， 投 资 120 亿 元 修 建 一 条 地 铁 线 路 ， 之 后 又 分 别 宣 布 了 位 于 哈 尔 滨 的 两 条 地 铁 线 投 资 计 划 。 根 据 绿 地 集 团 总 裁 张 玉 良 ， 未 来 数 年 内 绿 地 的 地 铁 业 务 将 进 入 “ 爆 发 式 增 长 ”：2015 年 围 绕 南 宁 、 南 昌 、 天 津 等 区 域 中 心 城 市 ， 希 望 再 签 约 4－5 个 项 目 ； 未 来 计 划 发 展 至 50－100 个 地 铁 项 目 。“ 以 后 我 们 会 是 中 国 最 大 的 地 铁 投 资 公 司 。” 业 界 测 算 ， 一 条 地 铁 的 建 设 、 运 营 所 需 要 投 入 的 资 金 至 少 超 过 百 亿 元 ， 且 回 收 周 期 远 远 长 于 普 通 的 商 品 房 项 目 。 如 果 不 是 依 靠 政 府 对 公 共 交 通 资 源 的 补 贴 ， 一 线 城 市 中 覆 盖 范 围 越 来 越 广 的 地 铁 路 网 几 乎 无 法 实 现 ： 在 先 前 北 京 地 铁 的 涨 价 中 我 们 了 解 到 ，2014 年 北 京 市 政 府 对 公 共 交 通 的 补 贴 超 过 180 亿 人 民 币 ， 其 中 日 均 客 流 量 超 过 1000 万 的 轨 道 交 通 占 据 了 约 40 亿 人 民 币 ， 却 仍 无 法 达 到 收 支 平 衡 。 张 玉 良 表 示 ， 考 虑 到 未 来 房 地 产 市 场 的 需 求 ， 以 及 相 关 资 源 的 长 线 投 资 ， 对 于 已 经 完 成 上 市 目 标 的 绿 地 来 说 ， 地 铁 实 际 上 是 实 现 业 务 转 型 的 一 个 突 破 口 。 而 他 想 要 效 仿 的 ， 可 能 正 是 已 经 高 度 商 业 化 的 香 港 港 铁 公 司 ： 这 间 总 市 值 已 经 达 到 2000 亿 港 币 的 公 司 ， 是 全 球 少 数 几 家 盈 利 的 地 铁 运 营 商 之 一 。 不 仅 参 与 地 铁 项 目 的 全 生 命 周 期 ， 同 时 还 深 度 介 入 与 地 铁 配 套 相 关 的 几 乎 所 有 领 域 ： 沿 线 物 业 开 发 、 大 型 购 物 商 场 开 发 、 写 字 楼 物 业 管 理 、 站 内 商 铺 租 赁 、 销 售 地 铁 及 站 内 广 告 位 ， 甚 至 连 电 讯 服 务 也 能 插 上 一 手 。 如 果 要 从 港 铁 的 成 功 中 总 结 出 一 些 经 验 ， 那 么 “ 地 铁 + 物 业 ” 的 模 式 必 然 是 最 重 要 的 一 条 。 在 港 铁 涉 足 内 地 的 多 个 地 铁 项 目 ， 如 北 京 地 铁 四 号 线 、 大 兴 线 、 杭 州 地 铁 一 号 线 中 ， 由 于 土 地 制 度 的 制 约 ， 这 种 成 功 模 式 还 无 法 被 复 制 。 但 通 过 成 本 控 制 等 手 段 ，2013 年 港 铁 仍 从 北 京 获 得 了 2.03 亿 港 币 的 利 润 。 不 过 ， 对 于 绿 地 的 这 种 想 法 ， 《 每 日 经 济 新 闻 》 曾 评 论 称 ： 地 方 经 济 发 展 的 不 确 定 性 ， 城 市 规 划 的 变 化 ， 以 及 地 方 公 共 财 政 的 收 支 ， 包 括 地 铁 运 营 的 技 术 性 因 素 ， 都 会 影 响 这 一 业 务 的 投 资 收 益 和 发 展 空 间 。 成 败 的 关 键 ， 还 在 于 绿 地 如 何 在 金 融 领 域 盘 活 自 己 的 资 金 ， 并 与 基 建 领 域 形 成 联 动 。