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美国的房地产市场在 2000 年代中期崩溃之后，华尔街进而到处搜索新的领地，并且在中国找到了。整个中国，从北京到深圳，庞大的住宅区和商业区仿佛一夜之间就出现了。房地产的价格一路飙升。西方的银行、对冲基金、私募基金公司和其他投资者都想来分一杯羹。

数以亿计的金钱进入中国的房地产市场，而国外的大型金融公司则在寻找下一个目标——投资者爬到高位的概率很小。其中一家公司——瑞士信贷（Credit Suisse）——在经过一番搜索之后，于 2007 年发现了佳兆业（Kaisa），这是一个相对小型的地产发展商，以收购和重新开发不良地产为主要业务。瑞士信贷和佳兆业达成了三亿美元的投资协议，并在两年后，成功让佳兆业上了市。佳兆业的董事长郭英成手里拿着一只牛的雕像，在香港证券交易所任大家拍照，这似乎意味着他的公司将迎来一轮牛市。他的同事将香槟酒倒进一个该公司的股票代码 1638 的冰雕里。

利用首次公开发售股票筹得的 4.5 亿美元，佳兆业开始向 20 多个城市大力扩张。它和万豪酒店（Marriott hotels）结成了伙伴关系，并宣布将计划建造一座世界上最高的大楼。佳兆业的股票暴涨，这大大增加了它的西方投资者的财富，其中包括一家美国的私募基金公司凯雷投资集团（Carlyle Group）。

然后房地产市场就开始走下坡路了。

房地产市场的暴跌拖累了中国经济的其他方面。特别是由于外国投资的收紧，开发商面临巨大的压力。

在市场如此混乱的情况下，去年年底有报道称，佳兆业的董事长疑似和一宗腐败案有牵连，并接受了调查。在没有任何解释的情况下，深圳当局在 12 月查封了佳兆业的几处主要住宅项目，并阻止它卖房子。

不久之后，董事长郭英成便“由于健康原因”辞职了。随后一系列的请辞实际上更换了整个高层领导团队，其中包括首席执行官、首席财务官和投资关系的主管。

2 月，董事长的家族为了渡过难关，同意将 49% 的股份出售给一个中国的开发商，价格为 5.8 亿美元，这在几个月前，只是其市值的一小部分。

才过了短短几个月，佳兆业的股票便跌了 55%，这让投资者损失惨重。这家开发商同时也利用债券市场，将价值 25 亿美元的债券出售给了像黑石和 Fidelity Investments 这样的海外大型基金管理公司。

行人在搭乘位于中国广州的中石化大厦外面的自动扶梯。这栋大楼是佳兆业最重要的地产之一。

佳兆业现在正敦促这类债券持有人接受大约一半他们持有的价值，否则假如公司破产的话，他们可能血本无归。

“我们看到过其他开发商遇到问题，但是从没见过这样的情况，”Peter Churchouse 说，他是一位来自香港的置业顾问，也是摩根斯坦利（Morgan Stanley）的前高管，“这事显得迷雾重重。”

佳兆业的故事提供了一个非比寻常的视角，让人们得以一窥如果投资者轻率地一头扎进中国，后果将是多么严重。如果一个国家的利润如此诱人，那这其实是一种警告——复杂的公司结构、不透明的交易、政治因素的影响——这些往往容易被忽视。投资者，即使是经验丰富的投资者，也会要么错过、要么忽视它们。

中国当局对他们冻结佳兆业的房产销售没有给出任何解释。公司的高管对此也缄口不言。但还是有迹可循。有关贿赂的传闻、与董事长的十几个亲戚有关的内部交易、关系越来越复杂的下属公司群，还有一块地皮上的开发项目关系到已经落马的前政治局常委周永康。周去年在一次几十年来最大的贪污案中被逮捕并被驱逐出了中国共产党。

关于佳兆业的一些骇人听闻的消息被公开。2010 年一宗华南腐败案的庭审文件显示，佳兆业的董事长郭英成承认曾经向一位高级司法官员行贿 13 万美元，目的是能在一宗房地产案件中获得对佳兆业有利的判决。尽管佳兆业从未公开承认这一切，但是这些细节都可以在法院的判决书中找到。

“许多投资者知道这个后都很震惊，”Neil McDonald 说，他是香港 Kirkland & Ellis 律师事务所的一名律师，同时给佳兆业的债券持有人提供咨询。“在一个如此复杂的市场，却没有人知道发生了什么，这让人非常不安。”

暧昧而含糊的过去

佳兆业 2009 年为首次公开招股发布的说明书是一份令人脑袋发胀的长达 837 页的数据文件。其中包括企业的历史和纲要、规定、风险、财务契约、期权计划的汇编和贷款融资的安排。其中还包括佳兆业的资产分类、多达 90 家子公司的企业图，以及各位董事会成员的邮箱地址。

但是，如果想搜索该公司的董事长和创始人的基本个人信息的话（通常会出现在这类文件中），你会失望的。公开招股说明书中没有一句话提到郭英成的教育背景，或者是他在 35 岁创建佳兆业之前的工作背景。说明书同样没有提到其他重要成员的工作背景，其中包括任副董事长的他的弟弟。

50 岁的郭英成如何掘得人生的第一桶金，这个问题即使对那些研究佳兆业已经多年的分析师来说也是个谜。“佳兆业有历史，但是关于创立者的资金来源却说得不多。”穆迪投资服务公司（Moody’s Investors Service）的 Franco Leung 说。

郭英成来自潮汕，这是中国南部的一个地区，是一些中国最有活力的企业家的出生地。他成长在一个穷苦的名叫铁山洋的山村，村里有着古老的寺庙和土坯房。村民说，郭英成是当地一个杂货店主的儿子，16 岁那年离开家，去海南岛投奔他的几个叔叔，他在海南卖鱼并且从事商品进口贸易。

“他改革开放后去了海南，”一位名叫郭文雄的村民说，“他那个时候只是卖些日用品，有什么卖什么。后来，他的生意渐渐做大，便把他的兄弟都叫去了海南。”

这之后，他的故事便有很大的断层。公司的记录一般写他和弟兄们一起做建筑或者进出口生意。

我们知道的是，到了 1999 年，郭英成积攒了足够的钱，并在中国发展最快的制造业中心深圳创立了佳兆业。刚开始，佳兆业专注于在深圳最大的工业园区附近重建那些不良地产。

当瑞士信贷找到佳兆业的时候，这家公司只完成了极少数的住宅开发项目，不管是他们的建筑还是设施都不值一提。但是在房地产井喷的环境下，银行看到了潜在的利益，投资者也看到了。2007 年，凯雷投资集团、新加坡投资基金淡马锡控股（Temasek Holdings）和其他的投资者购买了佳兆业 12% 的股份，一共花费 3 亿美元。这笔交易也吸引了一批香港的大亨，其中包括亿万富翁郑裕彤和李兆基。

由于获得了大财团的支持，佳兆业开始迅速转型。这家房地产开发商开始建造住宅小区，并配以令人向往的名字，像观湖居（Lake View Place）和 Monarch Residences，还建造了十几座酒店，其中包括深圳的佳兆业金沙湾万豪酒店。

佳兆业集团之后就开始通过各种渠道筹集资金，这次佳兆业找到了国际债券投资商，花旗银行集团、摩根大通集团和瑞士信贷集团都通过发行债券赚取了不菲的手续费。共有基金和其他投资方看重的是高达 13% 的利率，佳兆业集团总计发行债券金额高达 25 亿美元。

“局面出现了戏剧性的扭转，”法国巴黎银行集团的地产分析师李维莱说道，“他们开始购得的是质量较次的地皮，之后不仅有了好地皮，还招到了优秀的人才。”

凯雷集团在 2012 年出售了其持有的佳兆业集团的所有股票，收益也相当可观，但凯雷方面拒绝对此做出评论。花旗集团、摩根大通集团和瑞士信贷集团三方都拒绝对此置评。

新的资金注入后，佳兆业集团不仅面临着更大的风险，并且饱受各种利益冲突的困扰。公司在对外信息公开上的透明度也越来越低。

公司向中国官方提供的交易记录显示，佳兆业集团的所有交易中，有 12 名以上董事长亲属的参与，其中就有其父亲、兄弟、堂兄弟和姻亲们。集团的一个分公司在佳兆业集团一名高管妻子的名下，另一个分公司则注册在佳兆业集团两名底层员工名下，据采访集团内部人员得知，这两名员工是集团最近聘请到的厨师。监管人员通常需要企业公开与分公司之间的详细交易记录。其中的风险就是这些分公司可能会吸走企业的资金，一些高管也可能置公司利益于不顾，在交易中给予这些分公司优惠条件。

随着佳兆业集团的不断扩张，企业也陷入了强权政治的乱局。

据公司文件显示，郭英成与几个佳兆业集团的分公司在去年一同购入了大量国家信托的股份，国家信托是北京的一家中型金融服务公司，并且也有显示与政界要人亲属有股份关系。

一位国家信托的女发言人否认出售股份一事，并称公司为私有企业，与佳兆业集团并无关联。

佳兆业集团与另一家公司一同在成都购入地皮一事，也使其陷入了政治风波。与佳兆业合作的这家公司，正是由中国前政治局常委周永康的亲属控股的企业。周永康于去年的下马，引起了商界的一系列波澜。周永康周围的一系列共产党官员被捕，一起与周永康家族有关联的企业高管也遭到扣押或已经获刑。

中石化大厦之争

中石化大厦是佳兆业集团的旗舰物业，大厦坐落于中国南方最大的城市之一广州，大厦由两栋 51 层高的办公楼与中间一个 6 层的购物中心组成，购物中心里有一家潮汕菜餐厅，而郭英成正是潮汕人。

佳兆业集团当初拿下中石化大厦项目时也曾饱受争议，屡屡传出腐败行贿丑闻。

在 1990 年代初，中石化大厦最早的开发商是中国商人钟华，他曾经的计划就是把办公楼与购物中心结合为一体，使其成为广州的新商业地标建筑。他称其为中诚广场。

但在 1996 年大厦即将落成之际，法院决议要求其停工，一家国有企业要求某一大厦建筑工程承包方偿还欠款，这一案件持续了数年未能得到妥善解决，最终这一工程也就搁置了下来。

2004 年，因买方出现欺诈丑闻，一项即将达成的交易也随之东流，这时佳兆业集团出场，据一家官方媒体报道，佳兆业当时拿到了法院的许可，于 2006 年拿下了价值 1.18 亿美元的中诚广场工程。此后佳兆业将两栋办公楼中的一栋以 1.6 亿美元的价格出售给了中石化。佳兆业保留了剩下的一栋办公楼和购物中心，三年后在其招股说明书中对其估价为 2 亿美元，这可谓是一项利润优厚的投资。

中石化大厦底层。佳兆业最初购入这处地产的经过就漏洞百出十分可疑。

两年后，在对广东最高人民法院一名高层司法官员进行调查的过程中，佳兆业的这次破绽百出的交易露出了马脚，这位高层司法官员就是因贪污指控被捕的杨贤才。

在庭审过程中，杨贤才对其收受回扣的事实供认不讳，其中就包括来自佳兆业集团董事长郭英成的 13 万美元的贿赂，而杨贤才则暗中帮助郭英成完成了中诚广场的收购。杨贤才被判处了无期徒刑，据法院判决书称，在审判中，郭英成承认贿赂杨贤才的事实，但逃脱了法律的制裁。

在最近的一个采访中，中诚广场最初的开发者钟华称，杨贤才曾向其施压，要求他以低于市场价价格出售中诚广场。

“他们是串通好了的，”钟华指的是杨贤才与佳兆业的董事长郭英成二人，二人都生在潮汕地区，“我是被他们潮汕帮陷害了。”

虽然钟华当初拒绝出售中诚广场，但法院还是通过这一交易。钟华称他从未收到过一分钱。

无论是佳兆业集团还是郭英成，都未公开对这起案件发表过任何意见，公司监管文件中也没有相关记录。

但这已经不再是秘密了。在中国主要出版物中，刊出了 2010 年的这起案件的审判记录，记述了这起中诚广场之争（或者说是中石化大厦之争）的案件。

官方通讯社新华社下属的一家出版机构称，佳兆业收购中石化大厦的交易是“被操纵的司法系统”正义的沦丧。

佳兆业高管在公司与香港股票交易所上市揭牌仪式上亮相。

公司并未在中国之外注册过。分析师称，佳兆业的股票相当受欢迎，一时成了股民当中的“抢手货”，佳兆业的股价也直线攀升，国际债券投资企业则将佳兆业十数亿美元的离岸债券一抢而空。

没有人想到去找大厦最初的开发商钟华，也没人想到去找杨贤才的辩护律师。

 “没有一个人想到这些，“杨贤才的律师杨文龙（音）说道，“我们没有收到过佳兆业投资方的任何消息。”

风水轮流转

佳兆业集团曾二次开发深圳一处问题缠身的地产项目，现在它自己也已经官司缠身。

随着佳兆业集团在去年 12 月计划出售深圳地产被官方叫停后，坏消息就纷至沓来。1 月，公司未能如期偿还所欠英国汇丰银行的 5000 万美元的贷款，分析师开始猜测，开发商是否会申请破产。

祸不单行，佳兆业在二月宣布其债务总额达到 104 亿美元，是其预估的两倍。有分析师称，佳兆业曾通过一些非法子公司进行借贷，以此掩盖其真实的财务状况。

“许多中国的开发商都在高度举债经营，”美奇金投资咨询公司分析师史蒂文森·扬说道。

现在投资商、债权人和银行都在争夺佳兆业的资产，中国开发商融创集团已经同意以 5.8 亿美元的价格，从郭氏家族手中收购公司 49% 的股份。

由于关系到数十亿美金，中国国有银行与债权方一致要求法院冻结佳兆业资产，以保证其偿还所欠款项。但目前看来，那些购买了数额巨大佳兆业债券的国际投资商可能要面临巨额亏损。佳兆业在上周一宣布，公司要进行结构调整，提出削减债券利率的计划，并且要延期支付，实际上已经使其债券贬值到了原来的一半。债券持有者们还期待会有更好的结果，这一协议一旦达成，那么这些海外债权人也很难从佳兆业资产中获得应有的补偿，佳兆业表示，他们每投入 1 美元可能只能收回 2.4 美分。

佳兆业的败局是否与政治风波有关，目前尚不清晰，但现在仍有猜测认为，佳兆业崩塌的一个因素，就是公司此前与周永康有过来往。彭博社新闻有报道称，佳兆业集团陷落与深圳前高官蒋尊玉去年 10 月因贪污指控被拘留有关。之后经调查发现，蒋尊玉共有 42  处房产和 3200 万美元来路不明的资产。

但有分析师称，佳兆业在房价下降后遇到了财务危机，中国政府出台限制贷款购房的政策，也让地产商们的资金周转越来越困难。中国其他的一些地产公司同样陷入了困境，但并没有地产公司如佳兆业集团一样，彻底与国际投资方闹僵。

无论佳兆业因何而衰，郭氏兄弟将持有的佳兆业所有股份通通抛出让公司的处境更加艰难。

几名参与本案的律师称，郭英成目前在香港，由于香港与内地法律体系并不相同，因此郭英成拒绝回到大陆。2 月初，一个年轻女性走到了郭英成位于贝沙湾的一处高级公寓门前，她称郭英成就在家中，并与郭进行协商，几分钟后她回来时传达了郭英成的表态：“请走开！”

 

翻译 is译社 曾小楚 孙一