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去年 9 月 28 日，一群退伍军官聚集在新德里一处历史建筑——简塔•曼塔天文台示威。“尽管我们已经退伍了，但我们仍有挑战你暴行的实力，”一位拄着手杖的示威者手里举着的标牌如此写道。

他们的苗头直接指向了新德里地区最大的建筑商卡布尔•曹拉（Kabul Chawla）。2008 年，近 200 名军官支付了一处名叫海悦公园（Park Serene）的高层公寓住宅楼的订金，它的开发商就是曹拉。除泳池外，这里还有交流活动中心，而且对印度军人还有特殊折扣，它描绘的是一幅退休军人共同居住的美好前景。

尼拉吉•贾加（Neeraj Jagga）买下的这个公寓，位于一个拥有 4000 套房的建筑里，位置临近印度首都新德里，其开发商卡布尔•曹拉（Kabul Chawla）现在是一众消费者的投诉对象。

6 年多过去了，示威者指出，曹拉的公司收了海悦公园公寓的 400 位购买者几乎是房价全款的钱，共计差不多有 3500 万美元。但建筑公司仍没有交房。“他们把毕生的积蓄都投在了上面，”布拉杰什•库马尔（Brajesh Kumar）说，他是一位退休陆军少将，同时也担任了示威者的发言人，他把他们的不满投诉给了国家消费者委员会。“他们原以为退休之后就能住进去，对于这一大群消费者来说，现在这个状况可让他们不舒服。”

2014 年，新德里一次针对曹拉的开发公司（BPTP）的示威，该公司是新德里地区最大的建筑商。

曹拉还是新德里附近其余 24 个主要住宅区的开发商，现在民众对他已是积怨如山，许多老兵正竭尽全力、努力争取找到一个可以住的地方。

但曹拉似乎丝毫没受到干扰，他甚至在 7000 公里以外的纽约，住着 4050 平方英尺（376.3 平方米）的大房子，这所房子位于时代华纳中心，有 5 个卧室、1 个影音/游戏室、挑高的天花板和中央公园的美景。

尽管曹拉不承认这栋公寓是他的，声称他只是借住在表兄家而已，《纽约时报》却找到了经手这栋公寓出售的房产经纪人，另外还有一些相关线索，都说明这套公寓的所有者正是曹拉。

卡布尔•曹拉

时代华纳中心南塔 68 层公寓的所有权，表面上看是在一家公司的名下：这家名为纽约房产机会（NYC Real Estate Opportunities）的特拉华公司，注册地在新加坡。它的名字无疑激发了全球买家的梦想。

68AF 号公寓这种神神秘秘的现象并非偶然，时代华纳中心的 192 套公寓里，有近三分之二的房东是空壳公司，《纽约时报》的一项调查显示，这些空壳公司背后的人都有着不可告人的秘密。68AF 的实际所有者就藏在这被仔细掩盖的秘密之下。

当该公寓在 2012 年 2 月以 1940 万美元的价格被一次性付款买下时，在印度针对曹拉的强烈抵制也已经开始了。

开发商的急速发展

新德里 BPTP 公司外部。2012 年，公司对外称有超过 24 个房地产项目、22000 个客户，销售额达 16 亿美元。

40 岁出头的曹拉，已经从事房地产开发 20 多年，最初他进入这一行，是由于给他的父亲做了一个项目。他的家族在印度十分有名——他的表兄卡尔帕纳•曹拉（Kalpana Chawla）是宇航员，死在了哥伦比亚号航天飞机上——但在 2005 年以前，当曹拉的公司 BPTP 开始侵占新德里郊区法里达巴德的农场时，它的知名度还很低。那时，通向法里达巴德的通勤铁路和高速公路刚刚开始修建，BPTP 开始以低至 12 美元每平方英码的价格收购土地，然后再通过以 10 倍以上的价格销售来获取回报。

“14 年来，没有人想过要开发这里，直到 2005 年我们开始收购土地，”曹拉的公司在一封邮件里写道，并指出，该区域被两条灌溉渠与其他区域隔开来。

为了做这个名为帕克兰（Parklands）的项目，曹拉的公司建造了 6 条公路桥以供通行。他的种种努力，都与国家将法里达巴德附近的肥沃土地开发为民用住宅的政策紧密相连，该政策也是印度政府缓和中产阶级矛盾的手段之一。

截至 2009 年秋，BPTP 公司对外宣称，他们已经预售出帕克兰的 10685 间公寓，以及 5657 块居住用地，曹拉计划将其建成一群公寓楼，其中许多可供商住两用。

据该公司 2012 年发布的一则消息，当年公司已经掌管着 24 个项目，占地近 2500 英亩。拥有 22000 个客户，销售额达 16 亿美元。

而今这些客户很不满。他们在 Fackbook 上刷屏，在印度的房地产论坛和消费者网站上抱怨 BPTP 公司，并且阶段性地对公司的一些地产项目提出质疑。

在新德里附近的公司总部接受采访时，以及在对记者的邮件回复中，曹拉及其公司都声称他们是一家很专业的公司，而且目标客户是中产阶级人群。他尽管承认有一些开发项目延期交付，却将责任过多地推给了外部原因——比如政府在基础设施建设方面进展缓慢。曹拉的公司表示，希望能在今年夏天完成退伍军官的公寓建设。

“没有开发商能避免这类问题，”曹拉在其公司的会议室里说到，里面挂有一副巨大的甘地画像。

除了捐赠那 6 条公路桥以外，BPTP 还替政府承担了其他项目。

帕克兰作为曹拉的标志性工程，不仅仅是 10 年前他设想的一个中产阶级的麦加城，如今，这个占地 1700 英亩的项目处于一种十分糟糕的状态，大片的空地上，有一部分已经建成，但其他部分都处在不同的完成阶段。

一些已经搬进公寓的用户抱怨屋顶漏水、墙壁过薄、线路不完善、污水处理不合格、缺少娱乐设施和公园，而且各种隐性成本还在不断增加。

而那些还没房住的购买者，则控告 BPTP 公司没能交付他们购买的公寓。

一处叫做公园精英大楼（Park Elite Floors）的公寓楼是帕克兰其中的一个子项目，其中有位叫尼拉吉•贾加的购买者说，3 年间的施工进度缓慢，而且似乎这个项目的大部分都打算要停工了。在贾加给他的公寓拍摄的视频中，能看到没砌好的砖和水泥、没建好的墙和地板，房子没有窗户，阳台的栏杆都已经生锈。他说，最近去看的时候还是老样子。

他购入了这个进程拖沓的公园精英大楼 4194 套公寓其中的一套，这些公寓在 2009 年春夏基本售罄。贾加从事商务印刷工作，他说，BPTP 已经为拖延找了无数理由，甚至包括承包纠纷都提出来了。“已经 5 年了，”他说，“所有人都被困住了。”

这家公司否认了这些不当行为。在公园精英大楼这个项目里，公司认为尽管项目进展缓慢，但工程从来没有被怠慢过，而且有 1274 位业主已经过户。

在印度，客户往往会预先支付公寓与土地的款项，随着工程的推进，尾款也会陆续跟上。

但是，BPTP 的客户迟迟等不到他们地块和公寓竣工，但公司却已经开始了新的项目。“他们会把大部分的钱拿去开发其他项目、购买别的土地，”阿肖克•拉詹•阿加瓦尔（Ashok Rajan Agarwal）说，他是一位曾参与过 BPTP 投资项目的国有能源企业的退休高管。

BPTP 否认了这套说辞，不过近日政府消费者委员会的一次仲裁似乎印证了阿拉加尔的说法。2012 年，另一处城市住宅楼的 2 位买家提出了书面投诉，希望能收回他们于 2005 年开始的在公寓上的投资。消委会裁定 BPTP 利用这笔钱进行二度投资获取了利润，还指出这家公司这些年来没把钱用在公寓建设上，反而“将这笔投诉者的存款应用到”其他项目上。目前这个城市住宅楼已经完工，BPTP 声明，已对上诉决定提出申诉。

除了这些来自愤怒的、甚至是绝望的客户的投诉外，还有很多批判指向一些政府官员倾斜天平、损害消费者利益，以让建筑商从中获益。而曹拉就是受益者之一。

8 月，印度反对党全国人民党（Indian National Lok Dal，哈里亚纳邦联合执政党之一）要求调查哈里亚纳邦（法里达巴德所在的邦）的部分建筑商（包括曹拉在内）与官员之间的关系。曹拉否认曾受到政府的任何照顾。

阿米特•杰恩（Amit Jain）是德里郊区一处公寓楼消费者委员会的负责人，他代表了公寓的业主。他认为，BPTP 只是众多利用了住房紧缺的现状、松散的监管系统、虚置的消费者保障体系的公司之一。“他并不是一个坏人，”杰恩说，“他和其他的开发商都做着一样的事。他们都是好人，只是他们都很享受国家崩坏送给他们的大礼。”

“他们曾许诺一个天堂般的家”

贾加的公寓位于 BPTP 房地产公司开发的精品住宅区公园精英大楼。公司说这个小区的建设并未停工，只是延期而已。

2011 年 12 月 26 号，《印度时报》（The Times of India）引用当地官员的话称：“被告卡布尔•曹拉目前正处于我方监控之下。”

这桩案子受到公众的高度关注。其中一位当事人苏雷什•戈埃尔（Suresh Goel,）是名会计师。他指控 BPTP 公司骗了他 400 万卢比，合计约 85000 多美元。这位会计师说，他 2006 年在帕克兰买了块商业用地，打算在这里开个事务所。他在一次采访中表明，自己后来才发现，BPTP 在把这块地皮卖给他之前并未获得相关许可，因此他向公司提出了投诉。公司随即撤消了他的合同，但却没有把钱还给他。

戈埃尔向警方报了案，还向一个消费者委员会投诉了 BPTP。他说，这么做了之后，BPTP 就把钱还给了他。公司在一封电子邮件中表示，戈埃尔的指责并不属实，但是他们愿意把戈埃尔的钱还给他，以免警方纠缠不清。

不过警方并没有因公司返还钱款而停止调查。2012 年，BPTP 将此事闹上了法庭，希望法院能下令让警方结案。然而，一名调查官员向法庭做证，说自己还收到了对这家公司不少类似的举报，因此法院判决警方应当继续调查此案。

警方最终于 2013 年结案，BPTP 并未受到任何指控。

在接受采访时，一些前几年在帕克兰买了房的买家抱怨说，公司强行改变了他们所购买的房产的位置，把一些在开发计划中地理位置没那么好的房子硬塞给他们。

在一份声明中，BPTP 强烈否认这一指控，但也说，当政府命令整体修改开发计划（比如拓宽道路），而导致需要对布局进行重新调整的时候，一些买家会被分配到不同的位置。

马努基•潘迪（Manoj Pandey）是一名房地产中介，他说自己售出了超过 100 套 BPTP 的房子。在他看来，公司其实动机不良。这名房地产中介说，卖掉房子后公司往往会把客户买下的房子安置到一些不那么理想的位置上，这样的话他们就能再出售原来那套房，赚到更多的钱。

BPTP 在一份声明中称其所受到的指控 “不属实、很无聊，完全是凭空想象”。

但是潘迪在一次采访中说：“卖房时公司向所有买家都保证，他们将会拥有一个天堂般的家。”

纳威恩•维尔马（Naveen Verma）来自印度，在苏格兰当技工。他说自己 2006 年在帕克兰买了房，当时他花了超过 90000 美元。他向《纽约时报》展示了几十封自己向 BPTP 催讨房产的电子邮件。维尔马说，当时公司向他保证小区外会有铁门，小区里面不仅配有泳池，还全面覆盖 Wi-Fi。然而这一切都是泡影，他上一次在 2013 年 12 月去那里的时候，还看到当地居民在那里烘干牛粪作燃料。

2014 年，维尔马向法院提起了诉讼。BPTP 同意交房，但维尔马说自己眼下还动不了自己的这套房子。公司在一份声明中指出，他们没有修建通往维马尔公寓的路，因为“当地居民侵占了此处不愿离开”，政府无法获得必须的修路建房用地。

一位名为拉姆•基尚（Ram Kishan）的退休电工家就在维尔马的新房附近。他说他不会迁居。“我告诉过他们，这是我祖上传下来的土地，我们在这里生活了 150 多年了，”基尚操着一口北印度语，谈起了那些必须叫他搬走的来访者，“我怎么能离开祖先留下的村庄呢？全世界都跑到我们村子周围来盖房子住了 。”

曼哈顿的一桩交易

2011 年夏天，曹拉避开人们的诟病非议归国之际，有一名买家表示想要购买时代华纳中心 68AF 号公寓。

买卖双方经过讨论，这一房产最终以 194 万美元现金成交，买家以比原价低 700 万的价格支付现金买下了这套公寓。公寓有着五个半大理石浴缸，一个 23 X 24 英尺的大房间，还有一个男女双人衣帽间。公寓窗外则是一览无余的纽约河景。

关于有限责任公司

《纽约时报》在本系列第一篇文章中提到，像有限责任公司这样的空壳公司和信托基金常常被用于隐藏财产。其实它们的用途远不止如此，人们还常常会利用它们来逃避诉讼或者避免双重征税。多方房地产交易中也常常能见到它们的身影。几年前本文的作者之一路易斯•斯托里（Louise Story）家里就有位亲戚这么做过。此外，空壳公司和信托基金还被用于解决遗产继承问题、部署投资策略。

最终敲定的交易合同里有一条特殊条款，允许买家向任意一家有限责任公司出让房产所有权，而这家公司可以是“开曼群岛（Cayman Island）或者英属维京群岛（British Virgin Island）一家有待创办，且/或属于信托基金的有限责任公司”。

合同余下条款指出，将要居住在这里的是另一个家庭，并且他们有可能成为房子的业主。这户人家的姓氏不会出现在纸质文件上，但是会报备给大厦管理委员会。如果管理委员会不同意这一安排，则购房合同无效，190 万美元的房款也将返还给买方。这种交易不会留下任何公开文件。

一位纽约律师道格拉斯•A•凯尔纳（Douglas A. Kellner）应《纽约时报》之邀审核了这份合同，但看完后他对于买方信息仍然一无所知。他说，根据这样的合同条款，买方在转移房产所有权的时候所交的税是最少的——因此，出租一套住宅或者办理房屋抵押贷款时，人们可以靠这种方法来减免税收。

“当然采用这些条款也有可能是为了隐藏真正的房主的身份。”凯尔纳说道。

几个月后，这桩交易终于彻底完成了。要不是有人对房地产中介费提起诉讼，不管是合同的具体条款还是其他能证明曹拉和房子有关的线索都不会曝光。

房子售出后没过多久，道格拉斯•利曼地产中介公司（Douglas Elliman）起诉了这栋公寓的的前任业主，要求其向公司支付中介费。中介商之间互相来往的电子邮件也在呈堂的文件之列，其中有一些邮件是花旗居家地产中介公司（Citi Habitats）的朱莉•罗斯（Julie Rose）代表这位买家发出的。其中一封邮件提到了幕后买家的名字：卡布尔。

“敬爱的诸位，”其时身为布朗•哈里斯•史蒂文地产公司（Brown Harris Stevens）中介人员的布伦达•S•鲍尔斯（Brenda S. Powers）在邮件中代表买家对参与这桩交易的其他人说道，“朱莉•罗斯负责与卡布尔直接联络，她提出了以下要求。”

这封邮件接下来表明，在公寓接受过全方位的检测之前，买方律师既不会签署合同，也不会支付定金。“我们会采用不同的口径来对房价进行评估，”，鲍尔斯写道，“其中包括建筑师的估价法、平面设计师的估价法和开发商的估价法。”

时代华纳中心一位内部人士曾告诉《纽约时报》，卡布尔•曹拉和他的妻子安贾丽（Anjali）是 68AF 号公寓的业主。此外，从鲍尔斯的邮件中我们还可以获得更多的信息。 

曹拉的儿子在自己的 Facebook 主页上上传了一些照片，照片里拍到了纽约中央公园的大片美景，可以看出是在时代华纳中心里拍的。卡布尔·曹拉说，他们家住的这套公寓其实属于自己的一个表亲。

曹拉在一次采访中承认，他们一家在时代华纳中心的公寓里住过。曹拉十几岁的儿子在自己的 Facebook 主页上上传了一些照片，从其中的一些建筑细节和背景里的纽约中央公园可以看出，这些照片是在公寓里面拍的。曹拉说，这栋公寓其实是他的一个表亲阿奈尔•阿奈德（Aneil Anand）的。“我在纽约没有房产。”曹拉这样说道。

从诉讼中披露的文件来看，阿奈德确实被列为了房子的业主。他在 2009 年加入了摩根大通公司（JPMorgan Chase & Company）的避险基金。《纽约时报》试图联系他进行采访，但并未得到答复。

为了进一步调查这处房产的所有权情况，《纽约时报》联系了那封提到“卡布尔”的邮件中提到的另一位人物——布朗•哈里斯•史蒂文地产公司总裁霍尔•F•维尔吉（Brown Harris Stevens）。《纽约时报》提到了 68AF 号公寓购房文件上的内容，就文件为何是由阿奈尔•阿奈德签署而非卡布尔•曹拉签署一事询问了维尓吉。那位先生这样答道：“我觉得他们通常都会在公开文件中用另一个名字。”

当被问及买房前到底是卡布尔•曹拉还是阿奈尔•阿奈德来看的房，维尓吉说他对此一无所知，并表示此事即使他知情也不能透露。

“我们绝不会私下里站在个人角度谈论买家。”他说道。

“也就是说，要谈这笔交易的事儿，你得先问过卡布尔是吗？”《纽约时报》追问道。

“没错。”维尓吉答道。

68AF 号公寓是纽约 2012 年卖出的最贵的 25 套居民住宅之一。房子成交后，花旗居家在公司网站上发布了罗斯接受采访的新闻。采访中，罗斯称这“是一桩复杂的交易。不过我的客户最后还是很满意的，他非常喜欢他的新家，这才是最重要的。”

翻译 is译社 塔米日 钱功毅

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