中 国 35 城 住 宅 用 地 流 拍 率 22.8%， 为 2008 年 金 融 危 机 之 后 新 高 | 好 奇 心 小 数 据

今 年 前 十 一 个 月 35 城 的 住 宅 用 地 溢 价 率 、 土 地 收 入 增 速 也 一 并 放 慢 。 中 原 地 产 研 究 中 心 曾 发 布 一 组 数 据 ： 截 至 11 月 29 日 ， 仅 一 二 线 城 市 住 宅 土 地 流 拍 282 块 ， 同 比 增 长 143%。 不 过 流 拍 土 地 多 少 ， 除 了 取 决 于 房 企 的 拿 地 意 愿 ， 还 跟 地 方 政 府 推 出 数 量 有 关 。 我 们 通 过 同 花 顺 iFind 提 取 了 中 国 35 座 省 会 城 市 、 计 划 单 列 城 市 、 直 辖 市 今 年 前 11 个 月 住 宅 用 地 推 出 、 成 交 数 ， 发 现 35 城 住 宅 土 地 流 拍 979 块 ， 比 2017 年 全 年 多 了 293 块 。 而 在 能 更 好 反 映 土 地 流 拍 情 况 的 流 拍 率 这 一 数 据 上 ，22.8% 的 年 内 累 计 流 拍 率 不 仅 是 2012 年 以 来 首 次 突 破 20%， 更 是 创 下 2008 年 金 融 危 机 以 来 新 高 。 一 般 而 言 ， 土 地 流 拍 率 下 半 年 会 比 上 半 年 高 ， 比 如 2015 年 上 下 半 年 住 宅 土 地 流 拍 率 分 别 为 17.6%、17.9%，2016 年 的 为 16.3% 和 19.02%。 但 是 今 年 1-6 月 为 14.9%， 下 半 年 几 乎 翻 倍 至 28.8%。 流 拍 数 量 增 多 的 一 个 原 因 在 于 今 年 推 出 的 住 宅 土 地 块 数 整 体 增 多 —— 前 11 个 月 35 城 推 出 4297 块 地 ， 同 比 增 加 26.8%， 高 于 过 去 两 年 15.1% 的 平 均 投 放 增 速 。 自 去 年 下 半 年 以 来 ， 中 央 不 断 收 紧 地 产 调 控 政 策 ， 从 拿 地 、 开 工 、 销 售 、 融 资 等 各 环 节 限 制 地 产 开 发 商 。2017 年 ， 超 过 100 座 城 市 制 定 和 出 台 房 地 产 限 购 、 限 贷 、 限 售 等 政 策 ， 基 本 上 每 个 环 节 都 增 加 了 房 地 产 企 业 资 金 压 力 。 今 年 上 半 年 ， 全 国 更 是 以 平 均 每 天 一 个 新 政 策 的 频 率 ， 试 图 控 制 房 价 的 “ 过 快 上 涨 ”。 拿 地 方 面 ， 包 括 南 京 、 北 京 等 多 座 城 市 设 立 溢 价 率 红 线 ， 一 旦 超 过 就 要 求 开 发 商 自 持 一 定 比 例 的 地 产 。 这 对 极 度 依 靠 负 债 经 营 ， 试 图 通 过 预 售 、 拿 地 、 开 工 ， 再 预 售 的 流 程 进 行 资 金 周 转 的 房 企 来 说 ， 无 疑 是 巨 大 的 负 担 。 而 加 大 土 地 投 放 力 度 本 身 也 是 政 府 试 图 给 市 场 降 温 的 举 措 之 一 。 从 不 断 走 低 的 溢 价 率 看 ， 政 府 的 调 控 预 期 是 成 功 ， 今 年 以 来 土 地 溢 价 率 从 1 月 的 13% 降 至 11 月 2.62%。 不 再 重 现 过 去 年 几 年 动 辄 100% 溢 价 率 的 情 况 。 然 而 这 或 许 引 出 一 个 新 问 题 ， 地 方 政 府 如 何 在 对 “ 土 地 财 政 ” 的 依 赖 性 和 房 地 产 调 控 这 一 政 治 目 标 中 找 到 平 衡 。 财 政 部 数 据 显 示 ，2017 年 全 国 土 地 出 让 收 入 增 速 为 40.7%， 而 今 年 前 11 个 月 增 速 为 28.9%。 以 35 城 里 流 拍 率 最 高 的 合 肥 市 为 例 ， 去 年 它 土 地 出 让 收 入 570 亿 元 ， 是 地 方 一 般 公 共 预 算 收 入 的 1.7 倍 。 但 今 年 上 半 年 ， 不 但 土 地 出 让 金 298.08 亿 元 ， 同 比 下 跌 40.83%； 成 交 均 价 649.14 万 元 / 亩 ， 同 比 下 跌 13.56%。 根 据 中 国 人 民 大 学 国 家 战 略 与 发 展 研 究 院 郑 新 业 教 授 的 研 究 ， 中 国 一 些 省 市 土 地 出 让 金 占 其 预 算 内 收 入 的 比 重 接 近 50% ， 是 部 分 地 方 政 府 极 其 重 要 的 收 入 来 源 之 一 。 天 风 证 券 研 究 院 认 为 ， 若 房 地 产 市 场 持 续 低 迷 ， 将 导 致 商 品 房 库 存 积 压 ， 进 而 导 致 开 发 商 拿 地 意 愿 下 降 ， 土 地 流 拍 频 现 ， 地 方 政 府 的 财 政 压 力 将 大 幅 加 剧 。 叠 加 对 地 方 政 府 和 城 投 平 台 融 资 的 限 制 性 政 策 ， 可 能 会 导 致 部 分 地 方 政 府 的 日 常 运 转 出 现 困 难 ， 或 触 发 地 方 债 务 违 约 风 险 。 而 加 大 土 地 投 放 一 方 面 从 提 高 供 给 的 角 度 压 制 需 求 端 价 格 ， 另 一 方 面 政 府 也 在 适 度 放 松 土 地 规 划 限 制 ， 吸 引 开 发 商 入 市 ， 这 样 即 使 土 地 溢 价 不 高 ， 也 能 起 到 “ 薄 利 多 销 ” 的 效 果 。 问 题 在 于 在 融 资 端 不 断 收 紧 、 销 售 变 慢 的 情 况 下 ， 还 有 多 少 房 企 有 拿 地 意 愿 。 易 居 旗 下 地 产 研 究 机 构 克 而 瑞 的 数 据 显 示 ，11 月 中 国 100 家 房 企 销 售 收 入 8953 亿 元 ， 同 比 增 速 从 7 月 58.1% 大 幅 回 落 至 24.5%。 财 政 部 数 据 也 显 示 11 月 全 国 新 建 商 品 住 宅 销 售 额 增 速 在 连 涨 四 个 月 后 转 跌 。 房 企 负 债 端 的 压 力 更 大 。 海 通 证 券 一 份 研 究 报 告 指 出 ，2018 年 前 11 个 月 地 产 公 司 债 总 偿 还 量 已 达 1058 亿 元 ， 超 过 2017 年 全 年 偿 还 量 699 亿 元 。 同 花 顺 iFind 整 理 的 数 据 则 显 示 ， 房 企 一 年 内 到 期 的 企 业 债 金 额 高 达 7500 亿 元 。 为 了 缓 解 资 金 周 转 困 难 ， 碧 桂 园 、 万 科 、 融 创 、 华 夏 幸 福 等 公 司 纷 纷 把 建 材 供 应 商 的 应 收 账 款 的 债 权 ， 转 让 给 保 理 公 司 ， 提 前 拿 到 融 资 。 在 2017 年 ， 地 产 公 司 这 种 供 应 链 融 资 的 金 额 为 467 亿 ， 但 今 年 上 半 年 就 接 近 900 亿 。 还 有 一 批 公 司 忙 着 发 新 债 还 旧 债 。 此 前 《 好 奇 心 日 报 》 不 完 全 统 计 ， 仅 11 月 前 27 天 共 有 37 家 房 企 发 行 债 券 融 资 1470.93 亿 元 ， 相 当 于 前 10 个 月 发 行 债 务 规 模 的 三 成 。 在 这 样 的 情 况 下 ， 今 年 地 产 公 司 拿 地 的 规 模 明 显 减 少 。 同 花 顺 iFind 显 示 ， 今 年 前 11 个 月 排 名 前 10 位 的 房 企 拿 地 金 额 和 面 积 相 比 去 年 减 少 一 半 以 上 。2017 年 拿 地 金 额 第 四 、 销 售 第 一 的 恒 大 ， 今 年 排 在 第 28 位 。 排 名 第 一 的 万 科 拿 地 金 额 和 面 积 分 别 为 1250 亿 元 和 2489 万 平 方 米 ， 仅 为 去 年 排 名 第 一 的 碧 桂 园 的 47% 和 35%。 海 通 证 券 地 产 研 究 团 队 表 示 ，2020 年 5 月 至 2021 年 10 月 将 是 地 产 债 偿 还 的 第 二 次 高 峰 期 ， 规 模 约 8600 亿 元 。 房 企 的 消 极 表 现 又 进 一 步 影 响 土 地 市 场 ， 导 致 包 括 土 地 交 易 下 滑 、 流 拍 率 增 高 、 溢 价 率 下 调 等 一 系 列 情 况 。 制 图 / 冯 秀 霞 题 图 来 源 ：Photo by zhang kaiyv on Unsplash ， 有 裁 剪