租 金 收 入 和 政 府 补 贴 皆 不 稳 定 ， 武 汉 地 产 发 行 公 租 房 ABS 融 资

以 1.14 万 套 公 租 房 ， 未 来 18 年 的 租 金 作 为 抵 押 。 上 周 ， 武 汉 地 产 一 单 规 模 8.9 亿 元 的 公 租 房 资 产 支 持 证 券 （ 下 称 “ABS”） 发 行 并 完 成 认 购 。 这 是 当 前 公 租 房 中 第 一 例 ABS。 该 单 ABS 以 武 汉 地 产 旗 下 的 惠 民 居 、 青 和 居 、 惠 康 居 、 中 央 华 城 、 青 雅 居 5 个 公 租 房 项 目 未 来 18 年 房 租 为 抵 押 ， 进 行 ABS 融 资 。 长 江 证 券 为 其 承 销 商 ， 所 发 起 的 公 租 房 ABS 已 在 8 月 31 日 通 过 上 交 所 审 批 。 根 据 武 汉 地 产 ABS 发 行 说 明 ， 该 公 司 持 有 的 5 个 公 租 房 项 目 有 1.14 万 套 公 租 房 ， 并 预 测 未 来 每 个 季 度 租 金 收 入 将 稳 定 在 2000 万 元 以 上 ， 按 此 推 算 18 年 的 租 金 约 14.4 亿 元 。 长 江 证 券 把 整 个 公 租 房 ABS 分 为 18 项 优 先 级 资 产 证 券 和 1 项 次 级 资 产 证 券 ， 前 者 融 资 规 模 8.56 亿 元 ， 后 者 为 0.36 亿 元 ， 利 率 在 4.8%-5.5% 之 间 。 具 体 做 法 是 武 汉 地 产 的 5 个 公 租 房 项 目 未 来 18 年 会 收 到 8.9 亿 元 房 租 ， 它 把 这 个 债 权 按 一 定 比 例 打 包 成 了 18 项 证 券 ， 以 一 定 的 收 益 率 卖 给 投 资 机 构 。 后 者 认 购 后 拆 分 成 N 个 小 份 卖 出 去 ， 再 由 市 场 其 他 投 资 人 认 购 。 一 般 情 况 下 ， 会 有 外 部 评 级 机 构 对 ABS 进 行 评 级 ， 有 优 先 级 和 劣 后 级 ， 通 常 发 行 方 会 认 购 劣 后 资 金 ， 即 风 险 较 高 的 部 分 。 目 前 ， 该 ABS 已 于 11 月 14 日 在 上 海 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易 ， 光 大 银 行 、 民 生 银 行 、 招 商 银 行 和 武 汉 地 产 认 购 完 毕 。 武 汉 地 产 认 购 了 0.36 亿 元 规 模 的 次 级 资 产 。 地 产 公 司 在 银 行 和 股 市 融 资 受 到 打 压 后 ， 发 行 ABS 融 资 是 企 业 获 得 资 金 的 另 一 种 解 决 途 径 。 根 据 武 汉 地 产 2018 年 度 第 三 期 中 期 票 据 募 集 说 明 书 ，2017 年 武 汉 地 产 旗 下 的 保 障 房 公 司 营 收 0.36 亿 元 ， 净 利 润 0.24 亿 元 ， 总 负 债 71.15 亿 元 ， 今 年 上 半 年 则 分 别 为 0 元 、-0.13 亿 元 以 及 102.4 亿 元 ， 现 金 及 现 金 等 价 物 不 到 200 亿 元 。 保 障 房 没 有 销 售 收 入 ， 主 要 靠 租 金 收 入 和 政 府 补 贴 。2015 - 2017 年 武 汉 市 市 财 政 局 向 保 障 房 公 司 拨 付 的 补 贴 资 金 分 别 为 0.9 亿 元 、6 亿 元 、9.2 亿 元 。 武 汉 地 产 称 ， 政 府 拨 付 保 障 房 专 项 资 金 存 在 一 定 波 动 ， 可 能 对 发 行 人 保 障 房 建 设 及 运 营 业 务 产 生 一 定 影 响 。 武 汉 保 障 房 公 司 成 立 于 2012 年 ， 负 责 武 汉 地 产 公 司 承 接 的 保 障 性 安 居 工 程 的 投 资 、 开 发 及 物 业 管 理 。 《 长 江 日 报 》 报 道 ， 自 武 汉 市 2011 年 推 出 公 租 房 后 ， 武 汉 地 产 承 担 了 约 450 万 平 方 米 的 保 障 性 住 房 建 设 任 务 ， 但 未 说 明 具 体 已 建 成 的 规 模 。 根 据 《 长 江 日 报 》 提 供 的 数 据 ， 截 至 2018 年 9 月 武 汉 已 建 12.2 万 套 公 租 房 ， 占 全 市 总 体 住 房 3.35%。 按 此 次 发 行 ABS 所 披 露 的 1.14 万 套 ， 当 前 武 汉 地 产 持 有 的 公 租 房 约 为 总 规 模 的 9.3%。 而 当 前 作 为 抵 押 的 5 个 项 目 中 ， 两 个 项 目 仍 在 建 设 中 ， 最 早 的 一 个 年 底 交 付 ， 到 最 后 出 租 ， 至 少 也 要 明 年 。 在 租 金 收 入 不 明 确 、 政 府 补 贴 存 在 风 险 波 动 的 情 况 下 ， 武 汉 地 产 表 示 ， 发 行 公 租 房 ABS， 提 前 提 现 18 年 的 公 租 房 租 金 是 为 了 盘 活 存 量 资 产 。 题 图 来 源 ： prologis