有 钱 的 大 公 司 去 一 个 城 市 建 总 部 ， 当 地 房 价 会 有 多 大 变 化 ？ | 好 奇 心 小 数 据

亚 马 逊 是 一 个 例 子 ＊ 本 文 只 能 在 《 好 奇 心 日 报 》 发 布 ， 即 使 我 们 允 许 了 也 不 许 转 载 ＊ 一 月 ， 亚 马 逊 宣 布 了 或 将 设 立 第 二 个 北 美 总 部 的 入 选 名 单 。 在 20 个 候 选 城 市 里 ， 田 纳 西 州 首 府 纳 什 维 尔 榜 上 有 名 。 纳 什 维 尔 市 领 导 人 欢 呼 雀 跃 ， 认 为 这 将 推 动 纳 什 维 尔 由 乡 村 音 乐 之 都 转 变 为 区 域 乃 至 国 家 的 一 支 重 要 经 济 力 量 。 对 于 一 些 当 地 人 而 言 ， 亚 马 逊 还 代 表 了 另 外 一 些 东 西 ： 更 多 的 人 、 更 繁 忙 的 交 通 ， 以 及 最 重 要 的 一 点 —— 更 高 的 房 租 。 要 知 道 ， 这 座 城 市 难 以 负 担 居 住 生 活 成 本 的 居 民 本 来 就 在 不 断 增 长 。 当 地 经 济 适 用 房 倡 导 人 士 波 莱 特 · 科 尔 曼 （Paulette Coleman） 说 ：“ 新 的 人 和 高 收 入 人 群 蜂 拥 而 至 ， 我 觉 得 当 前 已 经 很 糟 糕 的 情 况 会 更 加 恶 化 。” 科 尔 曼 的 担 忧 并 非 空 穴 来 风 。 房 地 产 网 站 Zillow 一 项 全 新 分 析 预 计 ， 如 果 亚 马 逊 的 园 区 真 在 纳 什 维 尔 建 起 来 ， 那 么 这 里 的 房 租 将 会 以 每 年 3.3% 的 速 度 上 涨 ， 几 乎 相 当 于 目 前 预 测 的 房 租 年 涨 幅 的 四 倍 。 也 就 是 说 ， 因 为 亚 马 逊 总 部 ， 纳 什 维 尔 居 民 十 年 后 每 月 要 额 外 多 支 付 400 美 元 的 房 租 。 目 前 预 测 的 房 租 中 位 数 变 化 ， 红 色 代 表 亚 马 逊 总 部 入 驻 ， 橙 色 代 表 不 入 驻 如 果 亚 马 逊 选 择 了 其 他 城 市 建 立 第 二 总 部 ， 被 选 中 的 城 市 房 租 也 会 出 现 大 幅 上 涨 。 从 金 额 来 看 ， 波 士 顿 和 洛 杉 矶 上 涨 的 月 租 金 甚 至 更 多 ， 尽 管 这 两 个 城 市 本 来 的 月 租 金 就 已 经 属 于 一 个 比 较 高 的 水 平 了 。 这 一 现 象 反 映 了 房 屋 租 赁 市 场 的 供 给 短 缺 问 题 。 丹 佛 就 像 纳 什 维 尔 一 样 ， 是 一 座 近 些 年 人 口 增 长 迅 猛 的 中 型 城 市 ， 每 年 租 金 上 涨 将 近 6%， 翻 了 总 体 通 胀 率 三 倍 。 反 对 亚 马 逊 这 项 计 划 的 科 罗 拉 多 州 非 营 利 组 织 United for a New Economy 执 行 理 事 费 利 西 亚 · 格 里 芬 （Felicia Griffin） 表 示 ：“ 我 确 实 认 为 ， 这 个 项 目 有 可 能 会 让 情 况 超 出 我 们 所 能 承 受 的 临 界 点 。” 在 亚 马 逊 的 总 部 选 址 候 选 名 单 上 ， 有 些 地 点 可 能 受 到 的 影 响 不 会 那 么 严 重 。 近 几 十 年 来 ， 在 亚 特 兰 大 和 芝 加 哥 建 造 新 住 宅 相 对 而 言 已 经 变 得 比 较 容 易 了 ， 如 果 被 亚 马 逊 选 中 ， 这 两 座 大 城 市 的 租 金 只 会 出 现 小 幅 上 涨 。 据 Zillow 的 模 型 显 示 ， 印 第 安 纳 波 利 斯 人 口 增 长 缓 慢 ， 房 屋 住 宅 充 足 ， 亚 马 逊 的 计 划 完 全 不 会 影 响 这 座 城 市 的 房 租 。 不 过 ， 即 使 在 这 些 城 市 ， 亚 马 逊 园 区 附 近 地 段 的 租 金 仍 然 很 有 可 能 出 现 大 幅 上 涨 。（ 这 项 研 究 并 未 分 析 亚 马 逊 第 二 总 部 计 划 对 业 主 自 用 房 屋 价 格 的 影 响 。） 对 于 新 园 区 （ 它 被 称 为 HQ2） 的 规 划 ， 亚 马 逊 透 露 的 细 节 很 少 。 公 司 只 表 示 ， 新 园 区 最 终 可 能 会 迎 来 近 5 万 员 工 ， 员 工 平 均 年 薪 约 为 10 万 美 元 。 亚 马 逊 并 未 透 露 ， 公 司 是 会 像 目 前 在 西 雅 图 一 样 ， 把 总 部 选 在 市 区 ， 还 是 会 选 择 在 郊 区 建 办 公 园 区 —— 这 点 可 能 会 在 很 大 程 度 上 决 定 该 项 目 给 当 地 住 房 成 本 带 来 多 大 的 影 响 。 虽 然 只 在 去 年 秋 天 公 开 征 询 方 案 时 提 到 过 这 个 问 题 ， 但 亚 马 逊 表 示 ， 公 司 将 会 考 虑 到 这 些 成 本 ， 还 会 见 了 最 终 候 选 城 市 名 单 里 几 座 城 市 的 经 济 适 用 房 组 织 。 Zillow 警 告 称 ， 它 所 做 的 只 是 基 于 简 单 模 型 的 粗 略 预 测 ， 只 单 纯 分 析 了 劳 动 者 大 量 涌 入 会 对 各 个 城 市 房 租 产 生 怎 样 的 影 响 。 如 果 城 市 采 用 不 同 方 式 应 对 亚 马 逊 的 入 驻 （ 例 如 兴 建 更 多 房 屋 住 宅 ）， 房 租 受 到 的 影 响 可 能 会 比 Zillow 模 型 所 预 计 的 更 小 。 但 是 ， 我 们 也 有 理 由 认 为 ，Zillow 的 分 析 可 能 低 估 了 亚 马 逊 的 潜 在 影 响 力 。Zillow 的 模 型 ， 只 关 注 了 新 园 区 预 期 可 以 直 接 创 造 的 工 作 岗 位 所 带 来 的 影 响 。 如 果 亚 马 逊 的 出 现 吸 引 其 他 企 业 也 来 到 这 一 地 区 ， 房 租 可 能 会 上 涨 得 更 快 。 纳 什 维 尔 德 国 镇 街 区 （Germantown） 的 公 寓 。 当 地 官 员 认 为 ， 亚 马 逊 的 计 划 将 推 动 纳 什 维 尔 由 乡 村 音 乐 之 都 转 变 为 一 支 经 济 力 量 。 西 雅 图 就 发 生 过 这 样 的 事 ： 亚 马 逊 位 于 市 区 的 办 公 园 区 周 围 出 现 了 一 个 小 型 硅 谷 ，Facebook、Google 和 其 他 互 联 网 巨 头 都 在 附 近 开 了 分 部 ， 包 括 Zillow 自 己 在 内 的 初 创 公 司 则 把 总 部 设 在 了 那 里 。 这 一 繁 荣 对 西 雅 图 的 经 济 而 言 是 件 好 事 。 几 年 来 ， 西 雅 图 一 直 保 持 着 稳 定 的 就 业 增 长 、 较 低 的 失 业 率 和 不 同 于 大 多 数 城 市 的 大 幅 工 资 上 涨 。 但 与 此 同 时 ， 它 也 变 成 了 一 个 生 活 成 本 令 人 难 以 负 担 的 地 方 。 现 在 ， 西 雅 图 的 房 租 堪 比 波 士 顿 和 纽 约 ， 房 价 增 长 速 度 比 任 何 大 城 市 都 要 快 。 亚 马 逊 表 示 ， 为 让 自 己 的 计 划 获 得 批 准 ， 公 司 已 经 向 西 雅 图 的 经 济 适 用 房 项 目 提 供 了 超 过 四 千 万 美 元 资 金 。 无 论 此 次 亚 马 逊 HQ2 的 选 址 花 落 谁 家 ，“ 中 奖 ” 的 城 市 都 会 获 得 一 个 西 雅 图 所 没 有 的 巨 大 优 势 ： 预 警 。 负 责 此 次 房 租 分 析 的 Zillow 经 济 学 家 亚 伦 · 特 拉 萨 斯 （Aaron Terrazas） 表 示 ， 亚 马 逊 的 发 展 出 乎 西 雅 图 的 意 料 ， 而 且 西 雅 图 也 没 能 建 造 足 够 的 住 房 ， 好 供 年 轻 富 裕 的 外 来 科 技 工 作 者 们 居 住 。 特 拉 萨 斯 说 ， 这 一 次 无 论 哪 座 城 市 被 选 中 了 ， 它 都 需 要 快 速 行 动 起 来 ， 开 始 兴 建 房 屋 住 宅 。 “ 一 座 城 市 一 旦 被 选 中 了 ， 就 可 以 开 始 行 动 起 来 先 发 制 人 ， 这 点 很 重 要 ，” 特 拉 萨 斯 说 。 然 而 到 目 前 为 止 ， 各 个 城 市 首 要 关 注 的 大 多 还 是 如 何 把 亚 马 逊 吸 引 过 来 。 市 政 府 和 州 政 府 都 在 热 烈 欢 迎 这 家 公 司 ， 向 它 奉 上 了 各 种 税 收 优 惠 和 其 他 优 厚 条 件 。 但 是 ， 民 众 的 反 应 却 很 冷 淡 ， 尤 其 有 些 城 市 原 本 的 住 房 成 本 就 在 不 断 上 涨 ， 住 房 价 格 超 出 居 民 承 受 范 围 和 中 产 阶 级 化 的 问 题 本 就 令 人 担 忧 。 一 直 在 积 极 推 动 纳 什 维 尔 经 济 适 用 房 行 动 的 范 德 堡 大 学 教 授 詹 姆 斯 · 弗 雷 泽 （James Fraser） 说 ：“ 无 论 亚 马 逊 来 不 来 ， 我 们 都 面 临 着 危 机 。” 最 近 ， 伊 隆 大 学 （Elon University） 对 亚 马 逊 第 二 总 部 计 划 决 选 城 市 的 居 民 进 行 了 一 项 民 意 调 查 。 调 查 发 现 ， 虽 然 彻 底 反 对 亚 马 逊 进 入 自 己 城 市 的 居 民 不 多 ， 但 强 烈 支 持 的 居 民 也 只 占 到 了 43%。 许 多 城 市 的 居 民 表 示 ， 他 们 担 心 亚 马 逊 的 到 来 会 增 加 他 们 的 生 活 成 本 ， 并 且 反 对 政 府 为 吸 引 亚 马 逊 而 提 供 特 殊 激 励 政 策 。 在 纳 什 维 尔 ， 亚 马 逊 HQ2 总 部 的 争 议 引 发 了 人 们 对 中 产 阶 级 化 、 种 族 和 经 济 增 长 后 果 的 广 泛 探 讨 。 一 直 以 来 ， 纳 什 维 尔 的 居 民 总 说 这 是 座 伪 装 成 大 城 市 的 小 城 镇 。 但 是 过 去 十 年 ， 这 座 城 市 的 旅 游 产 业 蓬 勃 发 展 ， 一 些 游 客 因 为 喜 欢 纳 什 维 尔 而 留 了 下 来 。 这 些 年 来 ， 纳 什 维 尔 市 区 每 天 增 加 超 过 100 位 居 民 ， 许 多 人 都 搬 进 了 新 建 的 市 区 公 寓 大 楼 。 就 像 其 他 经 历 过 这 样 繁 荣 发 展 历 程 的