纽 约 办 公 楼 升 值 新 办 法 ， 是 好 好 利 用 露 天 阳 台

到 目 前 为 止 ， 人 们 对 这 些 拥 有 露 天 阳 台 的 办 公 楼 兴 趣 依 然 不 温 不 火 。 但 开 发 商 仍 然 对 此 持 十 分 乐 观 的 态 度 。 ＊ 本 文 只 能 在 《 好 奇 心 日 报 》 发 布 ， 即 使 我 们 允 许 了 也 不 许 转 载 ＊ 桌 上 足 球 台 、 配 备 电 视 的 休 息 室 和 高 尔 夫 模 拟 器 —— 有 时 候 ， 设 施 丰 富 的 办 公 大 楼 看 上 去 更 像 是 生 活 而 不 是 工 作 的 地 方 。 现 在 ， 越 来 越 多 纽 约 业 主 为 办 公 大 楼 建 造 时 尚 的 露 天 阳 台 ， 让 办 公 楼 里 的 租 客 能 伸 展 四 肢 ， 享 受 一 下 太 阳 。 这 种 做 法 无 疑 在 进 一 步 模 糊 家 和 办 公 室 之 间 的 区 别 。 增 加 这 些 额 外 的 设 施 无 疑 会 带 来 高 昂 的 租 金 。 然 而 并 不 是 所 有 租 户 都 会 为 这 些 额 外 服 务 付 钱 。 但 业 主 表 示 ， 在 这 座 不 断 有 新 办 公 楼 建 成 的 城 市 里 ， 这 种 抢 眼 的 设 施 和 服 务 能 引 起 一 定 的 轰 动 。 劳 拉 · 亨 尼 卡 坐 在 美 国 广 告 代 理 商 协 会 办 公 大 楼 16 层 的 露 天 阳 台 中 。 该 办 公 楼 位 于 曼 哈 顿 布 赖 恩 特 公 园 5 号 大 厦 （Five Bryant Park）。 露 天 阳 台 让 办 公 大 楼 保 持 竞 争 力 。 图 片 版 权 ：Santiago Mejia / 《 纽 约 时 报 》 帕 尔 默 · 斯 利 三 世 （Palmer Sealy III） 负 责 处 理 地 产 开 发 商 TF Cornerstone 的 办 公 楼 租 赁 业 务 。 他 说 ：“ 每 个 人 都 想 要 一 点 惊 喜 ， 露 天 阳 台 能 带 来 很 大 的 吸 引 力 。” TF Cornerstone 在 其 位 于 公 园 大 道 南 387 号 的 办 公 大 楼 上 十 分 空 旷 的 露 天 屋 顶 添 设 了 植 物 盆 栽 、 座 椅 和 热 带 木 材 地 板 。 不 论 是 在 挤 满 暖 气 设 备 的 屋 顶 中 努 力 开 辟 出 的 空 间 ， 或 是 在 新 建 的 大 楼 设 计 中 计 划 在 内 的 露 台 ， 这 些 办 公 大 楼 的 露 天 阳 台 与 住 宅 楼 的 露 台 如 此 相 似 可 不 是 偶 然 的 巧 合 。 恒 星 管 理 公 司 （Stellar Management） 负 责 人 瑞 恩 · 杰 克 逊 （Ryan Jackson） 表 示 ， 豪 华 公 寓 楼 在 一 定 程 度 上 启 发 了 他 们 。 这 家 公 司 投 资 了 住 宅 及 商 业 楼 宇 ， 现 正 在 美 洲 大 道 （Avenue of the Americas） 和 春 日 大 街 （Spring Street） 开 发 一 个 名 为 One Soho Square 的 综 合 办 公 大 楼 ， 其 中 一 共 设 计 了 10 个 露 天 阳 台 。 杰 克 逊 指 出 ， 通 过 增 建 一 个 玻 璃 体 连 接 ，One Soho Square 将 两 幢 战 前 建 筑 中 一 幢 建 筑 的 高 楼 层 逐 渐 缩 后 ， 使 其 远 离 街 边 ， 形 成 的 凹 位 空 间 提 供 了 改 造 成 露 天 阳 台 的 绝 佳 条 件 。 这 幢 综 合 办 公 大 楼 将 于 今 年 开 幕 ， 设 计 师 似 乎 十 分 渴 望 能 将 每 个 宽 阔 的 平 面 都 设 计 为 可 用 的 室 外 空 间 。 在 临 春 日 大 街 一 侧 882.6 平 方 米 的 屋 顶 上 将 种 上 树 木 、 设 置 野 餐 桌 子 和 沙 发 ， 在 上 面 可 以 俯 瞰 哈 德 逊 河 ， 而 且 办 公 楼 里 所 有 租 户 都 可 以 使 用 这 些 设 施 。 位 于 美 洲 大 道 和 春 日 大 街 街 角 位 置 的 One Soho Square 效 果 图 。 图 片 版 权 ： 恒 星 管 理 公 司 然 而 杰 克 逊 也 指 出 ，One Soho Square 的 其 余 大 部 分 露 天 阳 台 都 不 是 公 开 开 放 的 ， 只 有 支 付 约 10% 租 金 溢 价 的 租 户 才 可 以 进 入 使 用 。2012 年 ， 开 发 商 以 2 亿 美 元 的 价 格 购 置 了 这 幢 办 公 大 楼 。 现 在 ， 这 幢 办 公 大 楼 的 租 金 要 价 从 每 平 方 米 888.9 美 元 到 1388.9 美 元 不 等 。 到 目 前 为 止 ， 人 们 对 这 些 拥 有 露 天 阳 台 的 办 公 楼 兴 趣 依 然 不 温 不 火 。 杰 克 逊 表 示 ， 自 2013 年 进 行 推 广 营 销 以 来 ， 在 一 幢 租 用 率 为 55%（ 包 括 延 期 居 住 的 租 户 ） 的 办 公 大 楼 里 ， 还 没 有 一 间 拥 有 露 天 空 间 的 办 公 室 成 功 出 租 。 但 他 仍 然 对 此 持 十 分 乐 观 的 态 度 ， 并 表 示 这 些 新 添 的 设 施 往 往 会 给 租 户 留 下 深 刻 的 印 象 。 房 产 经 纪 人 注 意 到 ， 随 着 办 公 室 越 来 越 拥 挤 ， 露 天 阳 台 能 为 租 户 提 供 一 个 接 听 私 人 电 话 的 空 间 。 虽 然 这 些 空 间 的 使 用 程 度 并 不 如 开 发 商 预 期 的 那 么 高 ， 但 这 种 情 况 在 公 寓 楼 中 也 十 分 常 见 。 美 国 商 业 不 动 产 服 务 公 司 世 邦 魏 理 仕 集 团 （CBRE Group） 副 主 席 保 罗 · 安 姆 里 奇 （Paul Amrich） 表 示 :“ 租 户 对 这 些 设 施 和 服 务 的 使 用 是 否 如 他 们 预 期 般 频 繁 ？ 可 能 没 有 。 但 有 很 多 公 司 使 用 它 们 来 为 客 户 提 供 服 务 ， 或 让 员 工 能 在 一 个 晴 朗 的 日 子 呼 吸 一 下 新 鲜 空 气 。” 目 前 ， 保 罗 · 安 姆 里 奇 正 帮 助 推 广 位 于 肉 库 区 西 十 五 街 412 号 和 西 十 四 街 413 号 一 幢 在 建 互 联 式 综 合 办 公 大 楼 。2017 年 建 成 后 ， 这 幢 办 公 大 楼 将 配 有 六 个 露 天 阳 台 ， 横 跨 新 旧 楼 宇 。 这 幢 办 公 大 楼 由 Rockpoint Group 开 发 ， CetraRuddy 公 司 负 责 设 计 。 建 筑 师 解 释 ， 这 幢 办 公 楼 最 初 建 造 这 些 露 天 阳 台 ， 是 由 于 当 地 法 律 规 定 建 筑 物 高 处 要 呈 锥 形 设 计 ， 以 让 更 多 光 线 到 达 下 面 的 人 行 道 上 。 他 们 补 充 道 ， 虽 然 逐 渐 变 细 的 形 状 可 能 限 制 了 建 筑 内 部 的 空 间 ， 但 露 天 阳 台 的 设 计 可 以 弥 补 这 部 分 的 利 润 。 安 姆 里 奇 指 出 ， 有 独 家 露 天 阳 台 的 办 公 室 的 租 金 溢 价 为 大 约 10% 到 15%。 开 发 商 也 不 是 出 于 必 须 而 建 造 这 些 露 天 阳 台 的 。 一 幢 位 于 西 十 五 街 412 号 的 大 楼 的 18 楼 上 ， 有 一 个 130 平 方 米 的 私 家 露 天 阳 台 ， 四 周 摆 满 了 植 物 盆 栽 。 之 所 以 加 上 这 个 露 天 阳 台 的 设 计 ， 完 全 是 出 于 自 由 选 择 的 结 果 。 总 地 来 说 ， 在 十 四 街 有 这 样 一 个 露 台 的 办 公 室 租 金 要 价 大 约 为 每 平 方 米 1111 美 元 ， 而 在 十 五 街 每 平 方 米 的 租 金 要 价 约 为 1611 美 元 。 相 比 之 下 ， 据 商 业 地 产 集 团 高 力 国 际 （Colliers International Group） 表 示 ， 在 今 年 第 一 季 度 ， 曼 哈 顿 顶 级 写 字 楼 的 租 金 平 均 报 价 为 855 美 元 。 过 去 十 几 年 来 ， 开 发 商 一 直 在 为 他 们 的 办 公 室 增 加 设 施 和 服 务 ， 但 安 姆 里 奇 表 示 ， 纽 约 现 在 增 加 露 天 阳 台 的 趋 势 源 自 于 麦 迪 逊 大 道 444 号 东 五 十 街 一 幢 装 饰 派 风 格 的 大 厦 。 安 姆 里 奇 也 是 参 与 开 发 这 个 项 目 的 其 中 一 员 。 他 表 示 ， 这 幢 建 筑 的 凹 处 位 置 一 直 是 荒 废 着 的 ， 直 到 Westbrook Partners 公 司 在 2007 年 购 置 了 这 幢 建 筑 ， 并 将 凹 位 改 造 成 了 六 个 休 息 区 域 。 几 年 前 ， 安 姆 里 奇 的 雇 主 世 邦 魏 理 仕 集 团 效 仿 这 种 做 法 ， 在 位 于 市 中 心 的 大 都 会 保 险 公 司 大 楼 （MetLife Building） 办 公 室 的 一 个 屋 顶 改 造 出 了 一 个 露 天 阳 台 。 Carl Desir，Tien Dang 和 艾 尔 · 本 诺 特 （Al Benoit） 在 美 国 广 告 代 理 商 协 会 办 公 大 楼 16 层 的 露 天 阳 台 上 聊 天 。 图 片 版 权 ：Santiago Mejia / 《 纽 约 时 报 》 过 去 办 公 大 楼 的 露 天 阳 台 是 对 公 众 开 放 的 ， 比 如 帝 国 大 厦 （Empire State Building） 的 顶 楼 。TF C